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日期： 2022-05-19 14:22 |
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危老重建量能大增 政策獎勵改善市容及建物安全 | ||||
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（中央社記者蔡芃敏台北2022年01月16日電）台北市
危老推案量能大增，去年整體推案金額達新台幣879
億元。專家分析，危老重建審核速度快，加上政策提
供容積獎勵，不少老牌飯店與建商合作推動危老重
建。儘管有質疑改建豪宅炒高房價的聲音，但改善市
容及老屋結構安全才是政策推動的初衷。 六福客棧、國賓大飯店、華國大飯店等知名飯店近 兩年陸續宣布將進入危老重建程序。曾接待多位國際 政要、巨星的台北西華飯店也宣布將在2月15日正式 熄燈，原址擬規劃為飯店、住宅及商辦複合式建案。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，觀光 飯店業受COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫情衝 擊，不少飯店求售或是改與建商合作。由於多數飯店 產權單一，加上危老案件審查速度快，是業者選擇危 老重建的重要關鍵。 屋比房屋總監陳傑鳴分析，歷經921地震後，政府 已大幅修正建築物耐震等設計規定；不過，在此之前 的建築物耐震設計標準較低，近期申請危老重建的飯 店應是符合「耐震力未達一定標準」。 觀察目前兩大老屋更新的政策內容，一是都市更新 條例，都市更新審查時程較長，且有基地面積須達 1000平方公尺以上的限制；雖然不需所有權人100%同 意、採多數決，但推動時程短則5年，長則耗時達20 年。 另外則是危老重建，當屋齡超過30年以上、耐震能 力與結構安全未達一定標準、且非歷史建築物，即符 合危老重建條件。危老審查程序較簡便，也沒有設立 基地最小面積限制，只要所有權人100%同意就可推 動，無須經過都市更新審議委員會審查，僅約1年至3 年就可以完成所有程序。 為增加業者與屋主改建誘因，根據目前政策，都更 可選原建築容積1.3倍，危老則有原建築面積1.15倍等 容積獎勵方案。 此外，危老條例自2017年5月中上路，時程容積獎 勵10%已在2020年屆期；根據內政部修法，已改為逐 年遞減，容積獎勵以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐 年遞減，將在2025年5月落日。 政大地政系退休教授張金鶚認為，「老舊與危險不 能劃上等號」，危老建築若涉及公共安全，政府應強 制拆除，而不是推動危老條例；給予建商容積獎勵， 越來越多豪宅推案反而助漲房價。 他認為，危老重建目的是在於維護公共安全、公共 利益與落實居住正義；但依現況來看，「是財團、建 商享受了多數利益」。政府給予時程容積獎勵，但相 關條款應即時落日，或是僅適用於弱勢族群，才符合 社會利益。 不過，陳傑鳴指出，相較直接購買素地，危老重建 須歷經溝通、拆除原建物，營建成本更高，且雙北市 精華地段房價本來就不便宜，多重因素墊高危老推案 的房價；而政府給予容積獎勵，增加屋主與建商誘 因，有利加快重建速度。 曾敬德則分析，一旦決定老屋重建，業者勢必追求 利益最大化。若業者開發標準3房物件，每戶40坪、 開價逾百萬元，ㄧ戶也要價超過新台幣4000萬元，幾 乎找不到適合族群；若是定位為豪宅建案，瞄準高資 產客層，建商「慢慢賣，價格越好」。 截至去年11月30日，全台受理危老重建達2397件， 其中，以雙北市件數最多。台北市高達762件，新北 市459件；重建計畫核准數共1882件，雙北續居冠、 亞軍，台北市核准599件，新北市368件。 曾敬德進一步指出，台北市危老推動步調位居全台 之冠，除了素地難尋、鮮少有大面積土地，也沒有重 劃區，市場新增供給速度緩慢，僅能透過都更與危老 改建。 根據住展雜誌統計，台北市去年老屋重建推案金額 約2047億元，其中都更推案金額約1168億元，危老衝 高至至879億元；新北市老屋推案金額663億元，都更 及危老分別達471億元及192億元。 住展雜誌研發長何世昌表示，台北市危老重建自 2019年起進入爆發期，推案量湧現，加上原本陸續釋 出的都更案量，老屋重建量能大幅度擴增。 他認為，由於容積獎勵明確、程序簡便等優勢， 「危老重建」已成為老屋重建新寵，逐漸出現排擠效 應，未來都更推案量能恐會遭危老逐漸侵蝕。 談及政府大力推動老屋重建，陳傑鳴認為，都市更 新因限制較多，且審查時程長，「實際上就是牛 步」；而危老條例因沒有最小基地限制，速度、成效 明顯優於都市更新。 他認為，老屋重建不僅能改善市容，更有安全方面 的考量。台北老屋占比達8成，若發生大地震，許多 老舊建築可能不堪負荷，且都市人口稠密，恐造成嚴 重死傷。 因此不論是危老重建或是都市更新，只要提 升建築安全「都是好事情」，各界應以正面角度看 待。 |
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